7 października 2011

Jak mądrze kupić mieszkanie we Włoszech cz.3

Agencje nieruchomości 
Konieczność dokonania wielu i często skomplikowanych kontroli, w stosunkowo krótkim czasie, przed zakupem naszych wymarzonych czterech kątów we Włoszech skłania nas do skorzystania z usług agencji nieruchomości (agenzia immobiliare).

Autoryzowani agenci nieruchomości 
Autoryzowani agencji nieruchomości (agenti immobiliari) są zarejestrowani w Izbie Handlowej (Camera di Commercio), gdzie zdali wymagane egzaminy i otrzymali legitymacje potwierdzające ich kompetencje do wykonywania zawodu. Natomiast zgodnie z prawem, żadna prowizja nie należy się osobom, które wykonują ten zawód nielegalnie.



Agent nieruchomości, zgodnie z obowiązującymi przepisami, powinien sprawdzić pochodzenie nieruchomości, prawo własności, a także obecność lub brak ograniczeń związanych z nabyciem prawa własności.
Niejednokrotnie agenci oferują również pomoc w uzyskaniu kredytu mieszkaniowego (mutuo).
Kupujący podpisują z agentem/agencją nieruchomości umowę, zazwyczaj po wpłaceniu kaucji będącej dowodem chęci dokonania zakupu nieruchomości, która zostanie przekazana właścicielowi interesującego nas  mieszkania.
Właściciel w ciągu 8/10 dni musi zadecydować czy akceptuje cenę proponowaną przez kupującego. Propozycję uznaję się za przyjętą, o ile też w międzyczasie sprzedający otrzymał (również za pośrednictwem agencji) kaucję w gotówce lub czekiem.

Kiedy należy mieć wątpliwości
Agencja nieruchomości nie może bezpośrednio zakupić nieruchomości. Agencja, która tak robi powinna wzbudzić nieufność zarówno kupca jak i sprzedawcy.
Najprawdopodobniej agencja ta będzie robiła wszystko, żeby kupić  mieszkania za przysłowiowe grosze, a sprzedać po zawyżonej cenie, aby uzyskać w ten sposób większy zarobek.

Koszty pośrednictwa agencji nieruchomości
Agencje nieruchomości pobierają prowizje zarówno od kupującego jak i sprzedającego.
Nie istnieje żaden przepis określający jaką prowizję agencja sobie może od nas zażyczyć. Istnieją wprawdzie cenniki orientacyjne przygotowane przez Izbę Handlową, ale nie są one wiążące.
Obecnie uznaje się za uczciwą prowizję, taką która nie przekracza 2% wartości ceny sprzedaży, jednak wiele agencji zadowala się już 1-1,5%.

Odpisz koszty pośrednictwa od podatku…

Warto domagać się faktury, gdyż koszty pośrednictwa w zakupie lub sprzedaży nieruchomości można odpisać do podatku (maksymalnie ok. 1.000 €).
W akcie notarialnym kupna-sprzedaży podaje się nazwę agenta nieruchomości oraz wysokość zapłaconej mu prowizji.

Koszty aktu notarialnego i podatki
Koszty sporządzenia aktu notarialnego (rogito notarile) kupna-sprzedaży  ponosi  kupujący. Ich wysokość naliczona jest w procentach, proporcjonalnie do ceny sprzedaży nieruchomości.
Im wyższa wartość nieruchomości, tym niższy odsetek procentowy należny notariuszowi, który oscyluje pomiędzy 0,7% i 2%.
Osoba dokonująca zakupu mieszkania jest ponadto  zobowiązana do zapłacenie podatku rejestracyjnego (imposta di registro) lub podatku Wat (Iva), a także podatek hipoteczny i katastralny, których wysokość naliczana jest od ceny sprzedaży i w zależności od pozycji prawnej sprzedającego.

Ulgi przy zakupie pierwszego domu 
Osobom dokonującym  zakupu  “pierwszego  domu” (prima casa) przysługują ulgi podatkowe.
Aby skorzystać z ulgi podatkowej przy zakupie “pierwszego domu” nie ma znaczenia czy kupujący zamierza przeznaczyć nieruchomość do zamieszkania przez siebie i/lub członków swojej rodziny.
Ulga zostaje przyznana bez względu na to w jaki sposób mieszkanie będzie wykorzystane, ważne jest, aby kupujący dostosował się do określonych warunków. Ulga podatkowa przyznana w momencie rejestracji aktu.

Kiedy jeszcze przysługują ulgi?
Ulgi z tytułu zakupu pierwszego domu przysługują również w równym stopniu przy zakupie nieruchomości bezpośrednio z nim związanych, ale tylko dla jednej z nieruchomości należących do podanych kategorii katastralnych:
- C/2 (piwnica lub poddasze);
- C/6 (garaż lub box auto);
- C/7 (zadaszenie lub miejsce postojowe dla samochodu).
Wymienione nieruchomości przynależące do podanych kategorii katastralnych mogą znajdować się również w okolicy domu, jednak ważne jest, aby ich przeznaczenie wiązało się z użytkowaniem zamieszkiwanego domu.
Jakie warunki trzeba spełniać, aby skorzystać z ulg z tytułu zakupu “prima casa”:
Podstawowy warunek, który należy spełnić, żeby skorzystać z ulg podatkowych wiąże się z zakupem mieszkania „nieluksusowego”. Za luksusowe mieszkanie uznaje się np. dom o powierzchni ponad 160 mq, z futrynami wykonanymi z cennego drewna, posiadające  basen, itd.
Po upewnieniu się, że kupowane mieszkanie nie jest uznawane za luksusowe ulgi podatkowe przysługują (pomijając kategorię katastralną) osobom kupującym nieruchomość spełniającym określone warunki:

a) nieruchomość musi znajdować się w gminie (comune), w której kupujący jest zameldowany (residenza) lub w której zamierza osiedlić się w ciągu najbliższych 18 miesięcy od momentu podpisania umowy kupna-sprzedaży,  lub w gminie w której kupujący prowadzi swoja główną aktywność zawodową.

b) kupujący nie posiada prawa własności nieruchomości lub prawa użytkowania innego domu na terenie gminy, w której zamierza zakupić nieruchomość (dotyczy to zarówno wyłącznego prawa własności jak i prawa współwłasności wynikającego ze wspólnoty majątkowej z małżonkiem),
c) kupujący się posiada prawa własności, ani współwłasności żadnego innego domu mieszkalnego na terenie całego kraju, nie posiada prawa użytkowania lub zamieszkiwania innego mieszkania, ani nie korzystał wcześniej z ulg podatkowych z tytułu zakupu pierwszego domu.

Uwaga! Osoby nie posiadające obywatelstwa włoskiego mogą skorzystać z ulgi, jeśli spełniają wszystkie wymienione warunki, a przede wszystkim kupują nieruchomość w gminie w której są rezydentami lub w której zamierzają się osiedlić w ciągu 18 miesięcy.
Kiedy traci się prawo do ulgi z tytułu zakupu „pierwszego domu” (prima casa)?
Kupujący traci prawo do skorzystania z ulg podatkowych jeśli:
- złożenia fałszywych deklaracji  w momencie  podpisania aktu kupna-sprzedaży,
- nie przeprowadził się i nie zameldował w gminie, w której kupił dom w ciągu 18 miesięcy od momentu zakupu,
-  sprzeda lub przekaże jako darowiznę mieszkanie w ciągu 5 lat od momentu kupna, o ile w ciągu jednego roku nie zakupi innej nieruchomości, przeznaczonej jako główny dom, w którym będzie zamieszkiwał.
W przypadku utraty prawo do ulgi podatkowej kupujący zmuszony jest zapłacić różnicę wynikającą  z niezapłaconego podatku z odsetkami  oraz grzywnę równą  30% wysokości podatku.
Cesare Boldorini, fragment przewodnika ASSOCIAZIONE SINDACALE PICCOLI PROPRIETARI IMMOBILIARI (ASPPI)

oprac.  Danuta Wojtaszczyk
źródło: www.naszswiat.net

Brak komentarzy:

Publikowanie komentarza