Jak mądrze kupić mieszkanie we Włoszech cz. 1

Cz. 1: Jaki wybrać dom, żeby uniknąć niemiłych niespodzianek.

Zdecydowaliście się na zakup mieszkania? Przeanalizujmy wspólnie wszystkie najważniejsze aspekty techniczno-prawne, na które powinniście zwrócić szczególną uwagę przed dokonaniem zakupu wymarzonych czterech kątów. Zakup domu to inwestycja, na którą przeznaczycie dużo pieniędzy, dlatego musicie upewnić się, że nie spotkają was nieprzyjemne niespodzianki.

1) Upewnijcie się, że budynek został legalnie postawiony. Jeżeli był on już wcześciej sprzedany i kupiony to znak, że został zbudowany zgodnie z wszystkimi wymogami. Jeżeli jednak dom został zbudowany niedawno, właściciel na pewno posiada „concessione edilizia”(zezwolenie na budowę) i  certificato di abitabilità (zaświadczenie o możliwości zamieszkania, czyli polski odpowiednik odbioru stanu technicznego).

Jeżeli nieruchomość została zbudowana nielegalnie (wł. abusivamente), upewnijcie się, czy właściciel złożył podanie o zalegalizowanie budowy (condono edilizio) i że posiada wydaną przez gminę koncesję na przyznanie rozporządzenia regulującego (concessione a sanatoria).
Innymi słowy: jeżeli dom został zbudowany nielegalnie, ale istnieją przesłanki prawne na zalegalizowanie budowy danej nieruchomości właściciel musi posiadać oba ww. dokumenty: tj. podanie o „condono edilizio” i „concessione a sanatoria”.

3) Jeżeli nieruchomość jest zupełnie nową konstrukcją budowniczy (zazwyczaj  przedsiębiorstwo budowlane) sam  pokaże wam dokumenty stwierdzające legalność budowy. Jeżeli budowniczy tego nie zrobi, poproście developera (sprzedawcę) o udostępnienie wam kopii zezwolenia na budowę (consessione edilizia), dzięki temu będziecie mogli upewnić się w gminie czy projekt został aprobowany przez odpowiednie władze.

Jeżeli developer, będzie się wykręcał, szukał wymówek to znak, że nie należy zbytnio mu ufać. Przede wszystkim nie kupujecie nieruchomości, która nie została uznana prze urząd katastralny jako „budynek/ lokal z przeznaczeniem do zamieszkania” (accatastato come abitazione).

Niejednokrotnie poddasza,  suteryny i lokale na parterze na planie budowy zostały oznaczone jako pomieszczenia przeznaczone wyłącznie na wykorzystanie ich jako piwnice lub składy. Przedsiębiorstwa budowlane bez skrupułów przerabiają takie lokale na mieszkania, jednak w sensie prawnych pozostają piwnicami i poddaszami.  Oznacza to, że nie będziecie mogli podłączyć w nich gazu, prądu i otrzymać odbioru technicznego instalacji.
Oznacza to również, że stalibyście się właścicielami lokalu zupełnie bezwartościowego w sensie handlowym i na dodatek bez możliwości uzyskania zgody na przekształcenie go na pomieszczenia mieszkalne.

4) Sprawdźcie też, czy nie jest obciążona hipoteka nieruchomości. Hipoteka jest jednym z rozdziałów księgi wieczystej, w której zapisane są zadłużenia ciążące na nieruchomości. Upewnijcie się też, czy w księdze wieczystej figuruje jako właściciel nieruchomości jedna lub więcej osób.

5) Przed podpisanie umowy kupna-sprzedaży („atto di compravendita”) poproście admnistratora budynku, pokazując mu umowę przedwstępną kupna-sprzedaży, aby wystawił zaświadczenie, że sprzedawca nie ma długu w stosunku do administracji nieruchomości (condominio).
Jeżeli sprzedawca okaże się zadłużony „Condominio” będzie miało prawo domagać się uregulowania płatności od nowego właściciela. 

6) Upewnijcie się, że sprzedawca jest uprawniony do sprzedaży nieruchomości (titolarità per vendere). Jeżeli nie jest on jedynym właścicielem, nie jest powiedziane, że współwłaściciele zgodzą się na sprzedaż.
Jest to szczególnie ważne w przypadku, kiedy prawo własności należy do spółki lub obojga małżonków (wspólnota majątkowa).

7) Ważna jest również sprawdzenie w jaki sposób sprzedawca nabył prawo własności: zwłaszcza jeżeli otrzymał dom w spadku lub jako darowiznę.

Cesare Boldorini - fragment przewodnika ASSOCIAZIONE SINDACALE PICCOLI PROPRIETARI IMMOBILIARI (ASPPI)

oprac.  Danuta Wojtaszczyk  

źródło: www.naszswiat.net