Jak mądrze kupić mieszkanie we Włoszech (2)

Przypomnijmy najważniejsze zasady, o których trzeba pamiętać, aby uniknąć rozczarowania i przysłowiowego „wyrzucenia pieniędzy w błoto”:

1) Upewnijcie się, że budynek został legalnie postawiony. Jeżeli był on już wcześniej sprzedany i kupiony to znak, że został zbudowany zgodnie z wszystkimi wymogami.

2) Jeżeli nieruchomość została zbudowana nielegalnie (wł. abusivamente), upewnijcie się, czy właściciel złożył podanie o zalegalizowanie budowy. Jeżeli dom został zbudowany nielegalnie, ale istnieją przesłanki prawne na zalegalizowanie budowy danej nieruchomości właściciel musi posiadać podanie o „condono edilizio” i „concessione a sanatoria”.

3) Jeżeli nieruchomość jest zupełnie nową konstrukcją budowniczy (zazwyczaj  przedsiębiorstwo budowlane) sam  pokaże wam dokumenty stwierdzające legalność budowy. Jeżeli budowniczy tego nie zrobi, poproście developera (sprzedawcę) o udostępnienie wam kopii zezwolenia na budowę (consessione edilizia), dzięki temu będziecie mogli upewnić się w gminie czy projekt został aprobowany przez odpowiednie władzePrzedsiębiorstwa budowlane bez skrupułów przerabiają piwnice lub składy na mieszkania, jednak w sensie prawnych pozostają piwnicami i poddaszami.  Oznacza to, że nie będziecie mogli podłączyć w nich gazu, prądu i otrzymać odbioru technicznego instalacji.

4) Sprawdźcie czy nie jest obciążona hipoteka nieruchomości.  Hipoteka jest jednym z rozdziałów księgi wieczystej, w której zapisane są zadłużenia ciążące na nieruchomości. Upewnijcie się też, czy w księdze wieczystej figuruje jako właściciel nieruchomości jedna lub więcej osób.

5) Przed podpisanie umowy kupna-sprzedaży („atto di compravendita”) poproście admnistratora budynku, pokazując mu umowę przedwstępną kupna-sprzedaży, aby wystawił zaświadczenie, że sprzedawca nie ma długu w stosunku do administracji nieruchomości (condominio). Jeżeli sprzedawca okaże się zadłużony „Condominio” będzie miało prawo domagać się uregulowania płatności od nowego właściciela.

6) Upewnijcie się, że sprzedawca jest uprawniony do sprzedaży nieruchomości (titolarità per vendere). Jeżeli nie jest on jedynym właścicielem, nie jest powiedziane, że współwłaściciele zgodzą się na sprzedaż.

7)  Ważna jest również sprawdzenie w jaki sposób sprzedawca nabył prawo własności: zwłaszcza jeżeli otrzymał dom w spadku lub jako darowiznę.

Każdy spadkobierca, jeżeli poczuwa się za pokrzywdzonego przy podziale spadku, ma 10 lat od śmierci spadkodawcy, aby dociekać swoich praw, domagając się, aby wartość mieszkania została dodana do kapitału spadkowego. W takiej sytuacji może się zdarzyć, że będziecie zmuszeni sprzedać mieszkanie lub wypłacić prawowitym spadkobiercą ewentualną różnicę wartości nieruchomości. Nawet jeśli teoretycznie możecie domagać się zwrotu pieniędzy od sprzedawcy mieszkania, w praktyce odzyskacie je tylko jeżeli sprzedawca zdepozytował u notariusza sumę, której mogą domagać się inni spadkobiercy. Tylko w takiej sytuacji możecie być spokojni, w razie ewentualnych „zastrzeżeń” czujący się pokrzywdzonymi spadkobiercy będą mieli do dyspozycji tale depozyt.

Jeżeli sprzedawcą mieszkania jest spółka (przedsiębiorstwo budowlane, deweloper), która ogłosi bankructwo w ciągu dwóch lat od sprzedaży, likwidator majątku może unieważnić umowę  kupna-sprzedaży i wpisać kupującego do rejestru wierzycieli. Krótko mówiąc, zanik podpiszecie umowę upewnijcie się w jakiej kondycji finansowej znajduję się „società”, od której zamierzacie kupić mieszkanie.

WARTOŚĆ MIESZKANIA
Jeżeli zamierzacie kupić mieszkanie powinniście zorientować się jakie są średnie ceny mieszkań, w dzielnicy, którą sobie upatrzyliście.  W ten sposób możecie od razu negocjować ceny ze sprzedawcą. Pamiętajcie, ze zawsze trzeba brać pod uwagę nie tylko stan mieszkania, ale też stan budynku.
Średnia cena mieszkania to cena za metr kwadratowy mieszkania w normalnym standardzie.

Często sprzedawca śledzi prognozy dotyczące rynku nieruchomości i niejednokrotnie “podnosi” cenę. Ponadto wpływ na cenę mieszkania ma też wysoki standard wykończenia, np. rodzaj okien, drzwi, a także nasłonecznienie.

Wiadomo, że sprzedawca będzie starał się uzyskać możliwie najwyższą cenę, często dużo wyższą od ceny rynkowej. Pamiętajmy zatem, że cena wywoławcza i efektywna cena kupna mogą się od siebie znacznie różnić..

Powierzchnia nieruchomości jest wyliczana w następujący sposób: powierzchnia użytkowa, 100% ścian działowych wewnątrz lokalu i 50% ścian działowych graniczących z innymi lokalami.

Pozostałe powierzchnie są liczone w następujący sposób:
Balkony i tarasy niezadaszone    25% powierzchni
Balkony i tarasy zabudowane z 3 stron    35% powierzchni
Krużganki 35% powierzchni
Werandy 60% powierzchni
Ogród z wyłącznością użytkowania: 15% powierzchni
Ogród willi: 10% powierzchni
Piwnice i poddasza niemieszkalne     10% powierzchni
Piwnice i poddasz mieszkalne)    25% - 50% powierzchni

ELEMENTY MAJĄCE WPŁYW NA OBNIŻENIE LUB PODWYŻSZENIE CENY:
Niski parter - 30%
Parter    - 20%
Parter z ogrodem - 15%
2. piętro z windą: - 5%
Od trzeciego piętra w zwyż z windą   - 10% per ogni piano
Attyka    + 20%
Mieszkanie z większą liczbą łazienek  + 5%
Samodzielne ogrzewanie    + 5%
Brak ogrzewania - 5%
Instalacja elektryczna nie zgodna z normą    - 5%

Cesare Boldorini,  fragment przewodnika ASSOCIAZIONE SINDACALE PICCOLI PROPRIETARI IMMOBILIARI (ASPPI)

oprac.  Danuta Wojtaszczyk

źródło: www.naszswiat.net